Une reproduction de tableau au-dessus du canapé, quelques étagères dans le couloir ou un miroir dans l’entrée : décorer son logement permet de se sentir véritablement chez soi. Mais lorsqu’on est locataire, ces aménagements peuvent laisser des traces sur les murs, notamment des trous de chevilles ou de vis.
Au moment de quitter le logement, une question se pose alors : quels trous faut-il obligatoirement reboucher pour éviter une retenue sur le dépôt de garantie ?
La réponse dépend principalement du nombre, de la taille et de l’emplacement des trous, mais aussi de l’état initial du logement.
Trous dans les murs : que dit la loi sur les réparations locatives ?
En France, le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et prendre en charge les menues réparations nécessaires pendant la durée de la location.
Cette obligation est notamment prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui établit la liste des réparations locatives.
Pour les murs intérieurs, les cloisons et les plafonds, le décret mentionne notamment :
- Le maintien en état de propreté des surfaces.
- Les petits raccords de peinture et de papier peint.
- La remise en place ou le remplacement de certains éléments de revêtement.
- Le rebouchage des trous lorsque leur nombre, leur dimension et leur emplacement permettent de considérer l’intervention comme une menue réparation.
Il n’existe donc pas de nombre précis de trous autorisés par la loi. Chaque situation doit être appréciée en fonction de l’importance des dégradations constatées.
Quelques trous de fixation laissés par des cadres ou des étagères peuvent généralement être rebouchés facilement. En revanche, de très nombreux perçages ou des trous particulièrement importants peuvent nécessiter des travaux de remise en état plus conséquents.
Le locataire peut alors être tenu de prendre en charge les réparations qui lui sont imputables, sans que le propriétaire puisse pour autant lui facturer automatiquement une rénovation complète du logement.
L’état des lieux permet de déterminer les responsabilités
L’état des lieux d’entrée constitue un document essentiel pour déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Réalisé au début de la location, il décrit l’état du logement et de ses équipements. À la sortie, un nouvel état des lieux permet de comparer les deux situations.
Si des trous ou des défauts étaient déjà présents à l’arrivée du locataire et figurent dans l’état des lieux d’entrée, ils ne peuvent normalement pas lui être reprochés lors de son départ.
Pour éviter les contestations, il est recommandé de prendre des photographies datées des différentes pièces dès la remise des clés, en particulier des murs présentant des imperfections.
Ces photographies peuvent compléter l’état des lieux écrit et faciliter les échanges avec le propriétaire en cas de désaccord.
Il faut également distinguer les véritables dégradations de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure naturelle du logement liée au temps et à un usage normal. Cette dernière ne doit pas être mise à la charge du locataire.
Cadres, tableaux et étagères : quels travaux prévoir avant de rendre les clés ?
Prenons un exemple concret.
Un locataire installe une reproduction de tableau au-dessus de son canapé, trois étagères dans le couloir et un miroir dans l’entrée. Au total, ces installations nécessitent une douzaine de points de fixation.
Avant son départ, il retire les supports, rebouche les trous avec un enduit adapté et effectue, si nécessaire, quelques raccords de peinture.
Dans cette situation, la remise en état peut rester relativement simple.
À l’inverse, un locataire qui réalise un grand mur de cadres avec plusieurs dizaines de perçages peut laisser des traces beaucoup plus nombreuses. Selon l’état du mur, les réparations nécessaires peuvent aller au-delà de quelques raccords.
Le propriétaire pourrait alors demander une prise en charge des travaux justifiés par les dégradations, en tenant compte notamment de l’état initial et de la vétusté.
Pour les grandes reproductions d’œuvres d’art ou les tableaux particulièrement lourds, mieux vaut privilégier des systèmes de fixation adaptés, capables de répartir le poids tout en limitant le nombre de perçages.
Conserver des photographies du mur avant l’installation et après le retrait des supports peut également être utile pour démontrer son bon état au moment du départ.
Le propriétaire peut-il retenir de l’argent sur le dépôt de garantie ?
Lorsqu’un locataire quitte son logement, le propriétaire peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie pour couvrir certaines réparations qui sont effectivement à la charge du locataire.
Cependant, toute retenue doit être justifiée. Le propriétaire ne peut pas fixer arbitrairement une somme en estimant simplement que les murs ont été abîmés.
Il doit pouvoir s’appuyer sur des éléments concrets, notamment les états des lieux, des photographies, un devis ou une facture.
Concernant les délais de restitution du dépôt de garantie, deux situations sont prévues :
- Un mois maximum à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
- Deux mois maximum lorsque l’état des lieux de sortie révèle des différences.
Ces délais concernent les locations d’habitation soumises à la loi du 6 juillet 1989, sous réserve des règles particulières applicables à certaines situations